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| 제 목 |
아파트 매매시유의사항// 심성이사몰 부동산 상식 1 |
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| 작성자 |
관리자 |
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| 내 용 |
계약시 주의 사항>
계약하고자 하는 물건에 대해 소유자의 이름과 목적물의 주소를 확인한 후 관할 등기소에 가서 토지, 건물 등기부등본 각 1통과 (매매의 경우), 구청에 가서 건축물관리대장과 토지대 장, 토지이용계획확인원 각 1통을 발급받아 권리관계(압류, 가압류, 근저당, 가등기, 가처분 등) 및 사실관계(무허가건물 여부, 과세완납 여부,임대차,물리적 하자여부 등)를 확인하여 이상 유무를 파악한다.
<계약시 확인할 사항>
① 중개대상물건확인·설명서,등기부등본,계약상대방의 본인여부 확인
② 본인이 나온 경우 - 주민등록증으로 대조확인
③ 대리인이 나온 경우 - 주민등록증, 위임장, 인감증명서
④ 미성년자는 법정대리인의 동의서 확인
< 잔금지급시 유의사항>
① 중도금 및 잔금 지급시에도 등기부등본을 한번 더 확인한다.
② 저당권, 임차권, 전세권 등 인수시 해당금액의 금융기관으로부터 잔고증명을 받아 확인 한다.
③ 각종 세금 및 공과금에 관한 서류를 확인한다. 특히, 매도용 인감증명서에 기재된 매수 인의 인적사항을 확실하게 체크한다.
④ 중개대상물건 확인·설명서를 교부받고 중개수수료를 지불한다.
***준비사항
매도인 : 등기권리증,부동산매도용 인감증명서1통,주민등록등본1통,(등기부등
본과 주소가 다른경우 종전 주소가 기재된 주민등록초본 1통) 인감
도장, 각종 세금 및 공과금 영수증, 부동산 인도를 위한 열쇠, 기타
서류 등
매수인 : 주민등록등본 1통,도장, 잔금
중개업자 : 등기부등본,토지대장,건물대장,공시지가확인원,토지이용게획확인
원,즁개 대상물건확인,설명서,검인계약서 등
<계약조항 검토 후 특약사항란에 명시할 사항>
① 계약 당시의 등기부상 권리관계 상태를 잔금지불시까지 유지하여 양도한다는 내용
② 잔금지불과 동시에 등기이전에 관련된 일체의 서류를 교부한다는 내용
③ 잔금일을 기준으로 공과금과 세금을 정산한다는 내용
④ 계약 불이행시 손해배상을 한다는 내용
⑤ 각종 권리제한 등에 대한 말소 또는 인수에 대한 내용
<소유주 확인>
중개업자를 통해 계약서엔 중개업자가 작성한 중개대상물건확인·설명서와 계약 직전에 교부받은 등기부등본을 확인한 후, 실소유주(등기명의인)와 계약해야 한다는 것은 상식이다. 만약 실소유주(등기명의인)가 아닌 사람과 계약서를 작성한다면 위임장이 필요하다. 위임장없이 실소유주가 아닌 사람과 맺은 계약은 원칙적으로 무효다. 대리 계약자가 부부간이든 부자지간이든 법적으로 대리권은 없다.
계약서를 작성하기 위해서는 계약 상대방의 본인여부를 확인하여야 하는데 이는 보통 중개업자가 한다. 이때 만약 실소유주의 배우자 또는 그 외의 대리인이 계약하러 나왔다면 이 경우에는 주민등록증, 위임장, 인감증명서 등을 확인하여야 한다.
위임장이 필요없는 대리계약은 실소유주(등기명의인)가 미성년자인 경우다. 미성년자와의 계약은 취소할 수 있기 때문에 법정대리인인 부모가 계약을 대신할 수 있다.
위임장을 확인할 때는 위임장에 찍힌 인감과 소유자의 인감증명서를 대조해 봐야 하며, 인감증명서의 유효기간(6개월)도 확인하여야 한다. 뿐만 아니라 계약명의인에게 연락하여 계약 의사를 확인해 봐야한다. 만약 소유자가 여러명이면 각각의 지분에 대하여 매각권한을 한 사람에게 일임한다는 위임장을 확인하는 것도 필수적이다.
<해약 및 해약금>
일반적으로 계약을 체결한 뒤 24시간 내에 해제하면 계약금을 포기하지 않고 계약을 무효로 할 수 있다고 생각하기 쉽다. 하지만 이는 희망사항일 뿐 현실에서는 적용이 안된다.
계약은 양 당사자의 의사합치에 의해 이루어지기 때문에 당사자가 한자리에 모여 계약을 체결하였다면 체결즉시 계약은 유효하게 된다.
계약을 해제할 수 있는 경우는 다음 3가지이다.
① "이러이러한 경우엔 계약을 해제할 수 있다"라는 해제조건이 있는 경우에 해제가 가능하다.
② 계약금에 의한 해제로서 상대방이 계약금의 이행에 착수하기 전, 중도금을 지급하기 전까지는 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 그 배액을 상환함으로써 해제할 수 있다.
③ 법정해제로서 상대방의 채무불이행(이행지체,이행불능,불완전이행)에 따른 해제이다.
이경우 상당 기간 최고를 하고 계약을 해제할 수 있다. 따라서 특약사항란에 "24시간 내에 일방이 해제할 수 있다"라는 해제 단서 조항없이 계약이 체결된다면 매수자는 계약금을 포기함으로써, 매도자는 배액을 상환함으로써, 만 해제가 가능하다.
그외에 중도금이 지불된 경우엔 일방에 의한 해약이 불가능하다. 또 실제 거래에서 약정금,보증금, 계약금 등 다른 이름으로 지불되었더라도 해약시 이 금액은 해약금으로 간주한다.
***긴 글 읽어주시느라 고생하셨네요
******오늘도 좋은 하루 되세요 |
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